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【營商專欄】6個租辦公室前要知的關鍵條款

俗語說成功講求天時地利人和,辦公室可算是地利,今日就同大家講下,創業或擴充業務時,租用辦公室時注意事項,由於專業的地產代理熟悉市場上狀況和租賃程序, 委託他們代表你直接與業主談判租金及相關條款,可確保得到最好的條款,過程中,往往能取得更多的談判籌碼,在租金上可省回更多開支。

以下關鍵租約條款你要知︰

租金

租金價格往往是客戶最重要的考量,如果你想比較租金是否便宜,應以一個整體來計算。包括「有效租金率」是多少及與物業實用率來比較。由於不同的計算方法會有不同的顯示效果。例如:1 個月免租期,兩年合約,共交 23 個月租,呎租 30 元 = 30 元×(23/24) =有效租金為 28.75 元;再以物業實用面積來比較。

免租期

免租期是一個非常重要的租金成本部分,可以有效地降低租金率。由於業主往往期望以高租金回報率吸引投資者, 因此不願意直接調低租金,而是提供免租期。一些較大租用面積的租約,甚至提供多達一年的免租期。免租期內, 租客需要負責物業的管理費及差餉。

租期

香港的物業合約租期,由一年到十年不等,視乎物業單位面積及業主取向而定。一萬呎以下的物業大多是2至3 年期租約;小業主亦可能接受 1 年期的約。租金中期檢討會在長達十年期的租約內出現,以調節租金到市場水平。簽訂長年期的租約,對大企業計算佔用成本時會更有預算。

交樓狀況

很多時候,租客會要求業主提供基本裝修,例如假天花、地毯及牆紙等,但往往衍生的成本,均會轉嫁到平均租金內反映。如果想增加議價空間,我們提議以物業「現況」交樓是較好的選擇。

起租日期

越早可以起租,業主便能更快有租金回報,相反亦然。因此,較早起租會有較大的議價空間。有些情況,業主會提供較多優惠以吸引租客提早起租,如多一點免租期。因此,提早最多四個月時間尋找辦公室是會有較好的效果,因業主大多不會等待長達 3 個月以上才起租。

財務狀況

業主十分關注租客的財務狀況及「信用」。訂定臨時租約時,如租客公司是新成立或並非知名公司,租戶需提交其財務狀況進行審查(如資產負債表和損益報表)˙由於許多企業為有限責任公司,可以很容易地宣布破產。因此,需要個人擔保或被要求繳納更多按金是十分普遍。相反,如企業具有一定實力,在談判中會有較大的籌碼。

 

(本文經由作者真不動產授權轉載,並同意Business Touch編輯文章與修訂標題。文章內容為作者個人意見,不代表本公司立場。)

Text & photos: 真不動產

梁智豪 工商鋪代理

從事商業地產多年,更有豐富接代跨國企業的經驗。 筆者希望同大家分享租賃商業物業時會遇見的問題,和可以避免的誤會。

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